投资理财怎么入门，且看生财合伙人的投资经验

周三，#生财合伙人# 如约更新。

今天向大家介绍一位#生财合伙人# @大韩。这位生财合伙人目前主要从事项目孵化以及融资方面工作。从2011年开始从事金融融资业务，到现在已有9年的项目投资经验，目前有自己的金融和投资公司。

下面他将会通过投篮球运动馆，泰式spa休闲馆t.e，以及智慧零售系统e/s 三个具体项目，来和大家分享下他的项目投资经验。

来，欢迎@大韩进行他的分享。

大家好，我叫handy，大家也可以叫大韩，广东人。我于2009年来到深圳，从事过餐饮、广告传媒、建筑工程和金融行业，目前主要集中精力在投融资及项目孵化上。现在给大家分享一下我的项目投资经验。

我从2011年开始从事金融融资业务，有自己的金融和投资公司，银行融资业务从公司成立以来到现在都是我们公司的基础业务。从去年8月份开始，公司增加了项目投资业务。

为什么要增加投资项目呢？

给客户提供金融服务已经趋于稳定，遇到增长的瓶颈；
我一直以来，对前沿商业项目都保持足够的好奇心，为了公司的长远规划，我要想办法让公司可以长出一条业务增长新腿。

我是这样选择项目的：

通过身边的朋友和人脉资源去找感兴趣的投资项目；

身边朋友的人脉资源是我最熟悉和信任的直接关系，传达的路径是最短的；另外深层的信任需要长期和多次的沟通了解，亲友介绍可以减少大量沟通的时间成本，提高考察和评估的效率，降低风险。

找靠谱并且实干的leader和团队；

一个好的领导者是企业的舵手，对公司的未来的方向和战略的把握起决定性的影响。同时，一个好汉需要多人帮，做好一个公司的领导者，需要搭建好足够优秀的团队，一个好的团队决定一个公司未来能够走到多远。好的战略和目标需要强有力的团队执行。做好一个企业需要领导者好的战略组织力。

调研行业是否具有足够的市场空间和增长潜力。

首先需要充分利用网络工具大量收集和筛选项目相关的信息，包括宏观的行业市场前景和趋势的分析，微观层面就是对具体所属的行业头部企业分析和比对，深度了解头部企业的价值和解决市场的具体需求和痛点；利用swot分析法评估要投项目的风险点和优劣势；其次是深入该企业的基层了解最真实的运营情况，获取一手的信息和反馈，评估产品和服务的差异化和定位。同时需要多次与领导层进行沟通了解，通过大量密集的接触和商谈，评估领导者是否具备足够的能力和远大的抱负；一个好的领导者，一定是使命驱动，三观正且有远大的愿景。

下面给大家详细分享一下目前我投的三个项目：

一、篮球运动馆

为什么会选择投资这个项目呢？因为平时我都会有一个习惯，会关注最近的行业趋势和最新的商业分析报告和数据，所以判断大健康是未来趋势，另外我个人是非常喜欢篮球，我从11岁开始打篮球到现在已经20多年了，这个运动习惯一直到现在都保持。

接触到这个项目是同事跟我反馈的，因为从去年开始我在公司的会议上宣布未来公司除了要做好金融融资业务，还要增加项目投资业务，让大家可以多留意好的项目，如有不错的项目，可以第一时间向公司管理层反映，动员了身边的力量去找项目，让所有的同事都参与进来。公布这个投资方向的决议不到一个月，同事deng留意到我们的合作方feng老板在篮球馆的业务方面做得不错。从去年九月初开始，我就和feng老板开始联系对接，沟通后了解到feng老板已经有两个球馆的托管运营经验，并且目前的回报情况良好，基本上回报周期在2-3年，非常稳定。

回到风险评估的重点，当时我最关注的有三点：

领头羊和运营团队，这个feng老板当时给我的感觉是踏实靠谱，整个项目的逻辑和风控模型比较成熟，有成功的运营经验；
看投资风险，最大的风险我当时认为有两点，第一担心客流量不成熟，后面经过深入的了解，附近的办公和居住人口和密度比较成熟，且距离地铁口只有10分钟的走路距离，同时也还调研到户外的篮球运动在深圳的龙华区是有深厚的群众基础；
担心运动时出现重大事故，沟通后确保这方面可以通过投保险把风险降低到最小，避免后面的纠纷。

当时的签约合作条件和情况，球馆签的时间为10年，一年的预期回报率为28% 。算上复利和租金递增几乎控制在三年内回本，篮球场地面积是2000平方露天的场地：三个全场，两个半场；刚开始的时候我们是想自己运营，但是深入的了解和沟通后还是选择更稳妥的方案；以托管的方式转租出去给第三方的篮球体育运营公司，合约期为三年。

为什么要以托管方式交给运营方：

我们对篮球馆运营方面不是特别成熟，风险偏大，专业的事情还是交给专业的人来做，而且feng老板的投资风格也是偏向稳健型；
托管运营，我们可以从运营方身上学到他们的运营方的经验和方法。

关于调查工作：

主要考察评估核心团队，最重要是leader ，feng老板靠谱且有信任的基础，了解到他是想从运动方面作出一番成就的人，和我有共同的价值观和愿景。
我们团队对深圳片区的篮球体育馆进行充分的分析和调查，看各个球场的运营情况，包括做的好的不好的，同时向多位行内的朋友咨询，最后判断这个项目成功概率比较大。

此项目收获：选一个足够大和好的赛道，认真做好线上线下的调研，了解清楚未来的体育运动的产业趋势，加深项目投资的理解和认知。另外我们在这个项目链的上方，进可攻退可守，我们可以租，也可以三年后自己运营，而且当时我们和物业签约的时间足够长，递增的条件物业方给的也很实惠，每三年递增5%。

feng老板和物业关系很好，他的公关能力和资源性也是我们比较看中的，大大降低后期的沟通成本费用。从去年的11月到目前为止，因为是托管模式，疫情期间几乎未受到影响。另外关于合同方面，必须找专业律师团队过合同，这是风险权益很重要的保障措施。

二、泰式spa休闲馆t.e.

还是那个问题，为什么要投这个项目？

这个项目也通过身边的朋友了解到的，朋友在广东顺德，平时劳累的时候喜欢去做理疗和放松，他算是从fans转做加盟投资人的情况。
我个人平时劳累的时候也会去做身体理疗，这个是属于健康、养生板块，经过调研，比较认可这个行业的发展前景和增长潜力。
t.e.这个公司是做连锁品牌城市合伙加盟的模式。

关于调查工作：

上网查资料了解到全国有30多家门店，主要集中在广州20家，广州外珠三角不超过10家，深圳当时只有1家，在泰式连锁店当时属于在华南区排在领头羊的位置。后面我们从大众点评上查找相关的信息，看了客户的评论记录，评论的数量和部分的客诉情况，调查核实公司开业的时间，通过企查查核实公司的基本情况，注册时间为2014年，初步了解经营情况良好，而且查到这个老板以前是做房地产的是做销售代理的，他的公司在广佛也比较知名，他是好几家门店的法人代表。
实地考察。到店里进行实地考察评估，首先是对店的环境进行评估，装修风格是否具有舒适性和独特性；其次是留意每个工作人员的工作状态和服务态度；再次是体验服务，评估技师的能力是否专业；最后在服务过程种与员工交流，从而了解到不少有用的数据。
前期调研工作完成后，单独约t.e.两位老板见面谈合作。通过第一次沟通，全面了解他的商业模式、发展的布局，投资方式有两种，一是城市合伙人，一是单店投资。通过添加两位老板的朋友圈，了解他们平时的工作和生活习惯情况，同时还了解到大老板是湖南韶山商会的核心成员以及有跟知名的企业有深度的合作，侧面反映了领导者的圈层资源和信任背书。
再次与t.e.董事长和总经理见面，当时我还带了具有多年项目风控的同事一起的，目的是更全面沟通和核实这个项目和管理团队的可靠性。最终我们达成一个共识，要了解全部30店的财务情况，两位最终老板也同意了。后面到广州集团总部抽查了10个门店的数据情况。总体的投资回报率，基本18到20个月可以回本。单店经营有预充值的服务，这是大部分美业的通用营销和积累会员的重要方法，有两个好处第一让利的同时提高客户粘性，第二可以加速资金回本。

通过这些调查工作和面谈，最终确定单店投资。

最后，为什么我不选择城市合伙人？

没有行业经验，跨界经营去做比较麻烦，还是那句，专业的事情还是交给专业的人来做；
信任基础不够深，需要时间的积累；与篮球馆的投资不同，篮球馆feng老板一直是我们的合作方；
对招商没用足够的经验信心，不想承担太大的风险。
先通过单店的方式测试单店盈利是否可以跑得通，如果可以，再开分店，后做城市合伙人，到最后有机会再投资总部。

目前11月份统计到上个月，我们的总收入是50多万，平均每个月6万多，开业两个月受年底和疫情影响比较大；能达到盈利是5-6月份10万，七月份12万，按照目前的趋势和形式，疫情没有反复的话第三季度每个月预计可以达到13万，成本 6个人，每个人工资6500左右，单个月人工开支35000加上租金水电是85000，管理费6000千，技术督导费成本是10万块钱，净利润是2万，洗涤费加物料费2800元，督导费2000每月；按照目前影响回本的周期要晚半年，要两年左右。每个季度公司都会发财务报表，和老板有定期的联系。我们管理层每月会不定期会去门店体验，感受和体验服务的品质。需要改进的地方我们也会及时向管理层反馈意见。

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